分割型新設分割＋株式譲渡で非事業用資産や譲渡対象外の事業を新会社に移管してから、対象会社の株式を譲渡することを検討しています。このスキームの留意点を教えてください。

対象会社の事業のうち不動産賃貸業のみを譲渡します。事前に子会社（新会社）を設立し、宅建業許可を取得したのちに、対象会社から吸収分割で事業を移し、その子会社株式をお相手に譲渡します。ここで、宅建業許可がいつ取得できるか読めない場合、分割の効力発生日はいつに設定しておけばよいでしょうか。（許可取得よりも効力発生日が先に来てしまうと、無許可で事業運営することになってしまうがどうすればよいでしょうか）

対象会社は、本来給料として支払うべき金額を外注費などの名目で支払い、社会保険逃れをしています。
そこでこのリスクを遮断するために、分社型新設分割+株式譲渡により、事業だけ切り出した新会社を譲渡することを考えていますが、いかがでしょうか。